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  這一項目銷售情況,成為不少外拓房企開發受阻或者放緩的寫照。

  在東莞,鉅隆房產給當地媒體、業界留下一個"很低調"的印象,雖然融入東莞市場並不容易,但這傢佛山人熟知的本土房企,毫不諱言要加大在東莞市場的投入。東莞市鉅隆房地產有限公司副總經理周智彪就向當地媒體透露,"明年計劃陸續在莞拿地補倉"。

  珠海的限購政策是廣東省內繼廣州深圳佛山後的第四個限購城市,但限購區僅限主城區香洲區,本地居民和繳納一年以上社保的外地人,隻能在香洲新購一套房。在業界看來,限購令對改善型居住兼顧投資的豪宅市場影響至大。香洲限購,正好將雍雅堡別墅項目圈定在其中。

  路遇紅燈但外拓之路還要走下去

  "今年底打算回佛山瞭,不然就得考慮'轉會',項目進展並不如預想中順利。"當佛山房企紛紛背起行囊向外淘金的背後,卻是不少職業經理人面對開發困境的苦惱。某本土房企異地項目負責人大吐苦水,並坦言"其實還不如佛山好做"。

  采寫:南都記者路漫漫周曉南

  目前,鉅隆房產在東莞的3大鎮街項目都已進入到銷售期。其中,在碧桂園等其他外來品牌房企紮堆的大朗鎮,鉅隆的東逸灣花園項目也已經亮相市場,而道滘碧琴灣、麻湧碧水灣項目,也預計在近1個月進入到銷售期。

水土不服、政策環境等因素制約著本地房企在三四線城市發展。南都記者 張明術 攝

  郭享表示,因為政策面還在不斷變化,近期拿地確實較以前更加慎重。公司目前在一二線的綜合拿地能力不足,因此會更多留意三線及以下城市的發展機會,尤其是核心地塊。

  本地房企外拓,除瞭開發住宅之外,亦有不少企業在三四線城市打造核心綜合體或者大型產業社區項目。前者借助三四線城市近年快速發展的勢頭,"砸準瞭項目",部分開發商"賺到瞭"。但很多企業卻在大舉外拓的路上碰壁。

  佛山"大本營"的競爭格局愈演愈烈。綜觀今年的土地市場,主要核心地塊以及單價地王,除瞭本土房企能興在佛山新城拿下的地塊之外,幾乎都被外來房企收入囊 中。同時土地市場價格持續走高,10月底和11月初,中鐵集團在金融B區以9字頭的樓面地價競得兩宗商住用地,這一價格已經遠超10月份全市 7932.50元/平方米的均價,逼近南海區10月份9912.81元/平方米的均價水平。8月份,龍光地產以8753元/平方米的樓面地價拿下亞藝板 塊商住用地。

  徐偉釗舉例說,"我們在佛山買塊地,在哪個區買哪塊地,經常也不用很詳盡地前期報告,對這些區域都吃得很透。"他也表示,正因為這種難度,長信地產也計劃收縮對外拓展的力度,未來還是以立足於本地市場為主。

  "佛山現在土地價格頗高,很多開發商想拿但現金流支撐不 瞭。"佛山資深業內人士容先生分析認為,資金不足與地價過高是房企外拓的首要原因之一,因為"在這個城市有合適的土地推時,你的現金流沒跟上。當你有現金 流想買地,發現剛好這個時間段另外一個城市推的地比這個城市更適合,就形成外拓需求。"這一觀點得到盈信地產營銷總監郭享的認同,郭享表示,選擇外拓有部 分原因是佛山本土的企業以前拿地的優勢逐漸喪失,外來房企勢力很強。加上部分三四線城市近年來城市化進程的加快,也會給企業帶來更好的發展機會。"不能完 全說是'被逼出走',但公司想發展和壯大,當地的土地始終是有限的,那就必須要走出去。"

  鉅隆房產相關人士也告訴記者,"東莞幾個項目雖然也是房貸信貸條件年息缺錢急用哪裡汽車貸款地處鎮街,但感覺比佛山的鎮街市場難做不少,價格也起不來。"

  2010年前後,是佛山本土房企大規模外拓的啟動之年,在佛山鎮街耕耘近20年的本土房企鉅隆房產,把發展的目標轉向東莞。"農村包圍城市",是鉅隆房產在佛山市場發展壯大的法寶,而在東莞,鉅隆房產在2010、2011年兩年間在3鎮街拿下4地塊。

  他 介紹,佛山不少本土房企以開發住宅為主,缺乏對於城市綜合體項目的定位與開發運營能力,但外拓過程中當地政府通常會拿出一定的土地優惠或者稅收優惠政策, 要求開發提升城市形象的綜合體項目或者大型產業園區項目。"做住宅起傢的企業,面對陌生的區域和開發業態,如果再選擇半生未熟的區域和過於龐大的體量,就 很容易碰壁。"

  如 果把總部設在順德的碧桂園排除出佛山本土發展商這一列,鉅隆房產無疑是進軍東莞市場的首傢佛山房企。但進入東莞市場後,這傢給當地業內人士留下"低調、務 實"名頭的房企,在進軍東莞市場後也遭遇樓市大環境因調控變差等不利因素,旗下3個項目直到今年才亮相市場,為摸透當地市場"脾氣",鉅隆房產也有意稍微 放緩東莞項目的建官田區土地貸款率利最低銀行設進度。

位於珠海香洲的海逸雍雅堡開盤兩年多,仍有半數單位未售出。南都記者 陳育 攝

  佛 山某本土房企進駐外省打造的大型產業型項目就是其中一個例子。這一項目體量龐大,以銷售商鋪為主,據項目銷售負責人介紹,"體量過大,嚴重拖慢瞭開發進 度,同時當地鋪租低,工廠可以利用沿馬路位置低成本改造小產權商鋪,這都對銷售造成不小的阻力。項目總投資7億-8億,幾年過去瞭至今銷售僅4億多,還有 5億-6億的未售物業和2億左右的長期持有物業。"

  長信房地產集團營銷中心總經理徐偉釗認為,"早幾年,很多本地房企都有走出去的念頭,去對外擴張,但實際上這個過程很痛苦,往外走不是那麼好走的。"在他看來,能否融入外地市場,是本地企業外拓過程中面臨的一大困境。

  今年本地房企市外拿地減少

  近年,萬達、中鐵、綠地、富力等品牌巨頭進入佛山市場,不停地擴張勢力版圖。與此同時,佛山的"本地虎"在高地價和"過江龍"洶湧的開發大潮之下 卻面臨舉步維艱之困局,他們紛紛向外尋求發展機會,並在2009年到2010年形成瞭一股"外拓潮"。今年,不少本地企業的外拓項目進入瞭銷售節點。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/08443764360.shtml

  2010年,佛山本土房企海逸地產進軍珠海,將這一區域作為"進軍港珠澳地區的首站"。當年,珠海雍雅堡別墅項目開工,2011年8月份正式開盤,項目由41套別墅組成。但是,三個月後,"突如其來"的限購給這一豪宅盤成交帶來瞭不小的阻力。

  據南都記者瞭解,這一項目從2011年開盤到現在已經兩年多,房子建成已超過一年,宜蘭借錢救急二胎年息但是整體銷售不樂觀。到目前為止,仍有約一半的單位未售出。當地業內人士分析,這一項目擁有景觀資源優勢,但因為處在限購區域,外部大環境亦不算理想,所以成交沒有預期樂觀。

  為摸透當地市場"脾氣",放緩建設進度

  "水土不服是不少本土房企外拓受阻的主因,這個因素甚至可能大於政策環境。"佛山業內人士容先生表示,這一點是不少走出去的企業發展阻力之一。

  "環境很好,很多投資客朋友去看瞭,但最終都沒有買。"在珠海工作的陳先生告訴記者,這一項目背靠山,容積率很低,小區園林打造很有特色,但是成交一般。

  從時間軸上來看,佛山房企第二波外拓的小高峰是在2012年左右,正值佛山限購政策落地,這讓本土房企多瞭一個"不 得不走出去"的理由。但是從規模上來看,房企外拓的勢頭和熱情遠遠低於三年之前。尤其是在今年,比較大規模且高調外拓拿地的企業,僅有美的和長信。這與今 年以來中鐵、富力等房企陸續進駐佛山,中海、保利、萬科、招商等企業繼續在佛山土地上斬獲新地塊形成鮮明對比。

三年前高歌猛進三四線城市 如今卻道"還不如佛山好做"

  開盤兩年多,仍有半數單位未售出

  在他看來,佛山以外的省內一些區域,市場也存在較大的風險。他表示,像肇慶這樣的區域,長信地產也曾關註過,但這些區域開發量已經非常大,支撐力不如佛山,開發風險和難度也比較大。

  尤其是限購之後,不少三四線城市此前快速上升的勢頭出現轉折。對此,盈信地產營銷總監郭享指出,以陽江和雲浮為例,盡管目前是量價齊升的天使,但因為現在大量的開發商湧進,集中開發,未來三年後很可能會出現供大於求、銷售滯後的情況。

  本土房企已進入哪些三四線城市?

  大部分本土中小型開發企業的目標是瞄準周邊三四線城市的主城核心區,如省內的清遠、四會、肇慶、韶關、江門、陽江等;省外的廣西南寧、柳州、桂林、玉林等,以及江蘇無錫等地,都已有佛山房企的足跡。

  展望



  水土不服、政策環境、開發模式和業態的轉型,以及未來三四線城市可能面臨過熱的風險,是目前不少本土房企在外拓過程中遇到的主要阻力。與此同時,本地房企在佛山本地的競爭優勢亦在下降中。

  佛山地價節節高,本地房企難拿地

  南都記者調查發現,本土房企的外拓之路,並非如同外來房企大舉進入佛山的開發之路那樣順利和風光。這些"走出去"的本地企業目前已放緩外拓的步伐。

  面對這一格局,外拓,仍是本地房企尋求長遠發展甚至是生存下來的必要選擇。"公司要持續發展,就必須要拿地,我們每年都會努力增加地塊的儲備。"在佛山開發項目並不多的盈信地產,在鬱南項目收獲外拓的"第一桶"金之後,繼續佈局三四線城市。

  合理控制外地項目體量

  資 深業內人士容先生則總結為,根據近幾年外拓房企的不同表現和收獲,"賺到"的企業歸根結底就是"正確選擇市場,不進入大躍進式發展的城市,合理控制項目體 量"。然而遭遇碰壁的則反之,體量和開發節奏把握不當,並且對當地政策和消費習慣瞭解不透。因此,經驗和教訓有利於給本土房企向外走積累更多的經驗。"總 之,本土房企往外走是必然的,本土中小房企不外拓,空間就會越來越小。"

內容來自sina新聞



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