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上半年國五條實施後，新房受到限價令影響，二手房成交也一度被20%個稅逼入絕境。而不限購、不限貸的商住項目則因為"身份"特殊，遊離在調控之外，反而一度撐起瞭樓市的成交。內容來自sina新聞
對於近期商住項目的火熱現象，亞豪機構市場總監郭毅表示，商住項目不限購是主要原因。住宅市場受到限購等政策影響，不同程度地遇到一些困難。商住樓盤熱銷的時間正是新房住宅被限購令影響，紛紛延期開盤的時間，許多熱點區域隻有商住項目在售也促成瞭商住樓的成交熱。
2013年下半年正式開篇，回首過去的六個月：3月份"國五條"頒佈，4月份地方調控措施出臺，5月份房產稅傳言甚囂塵上，6月"鬧錢荒"......樓市似乎岌岌可危。但截至目前來看，實際的調控效果並不理想，樓市仍然我行我素、房價未見有任何松動跡象，無論是限價還是限購，總會被找到市場漏洞；開發商也似乎摸透瞭調控的脈絡，再次開始大肆拿地擴張，而"日光盤"、排隊買房、合同分拆等詞匯仍然是樓市的常用詞......下半年京城樓市將如何演繹？什麼才是影響房價的真正原因？購房者是果斷出手還是繼續等待？《廣廈時代》從最受關註的各個角度進行瞭深度解讀，為讀者還原一個真實的樓市，為下半年您的買房決策提供幫助。
近期，某財經雜志在報道中稱："官方公佈第一年重慶共征收個人住房房產稅近1億元，實際征收額比這個數據還要小。"即使按照1億元來計算，這筆收入占重慶地方財政收入的比例也隻有0.3‰。
對於哪些類型的二手房最受歡迎，哪些類型的二手房比較難以出手，業內人士則表示，就成交數據來看，60-90平方米的中小戶型成交最為頻繁，部分片區90-120平方米的改善戶型也很受歡迎，而140平方米以上的房源則比較難出售，其總價偏高，購房群體范圍較小。
另外，價格的優勢甚至讓不少大戶型的商住項目也在上半年獲得不錯的業績。像亦莊的和裕·林肯公園項目，雖然是銷售多年的老盤後期，但在4月推出140平方米以上的大戶型後，仍舊很快售罄。
對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉透露：房山、昌平、延慶等新興片區的二手房成交漲幅更加明顯。這些區域最近幾年新房成交比較集中，二手房買賣需求也在增加。另外，相對於其他中心城區而言，還處於價格窪地。
限價手段能否松綁
二手房價格 下半年難現大漲大跌
下半年京城樓市將如何演繹 買房出手還是收手
而對於下半年京城二手房價格的走向，胡景暉表示，由於多重政策因素的制約，二手房價格大漲大跌的可能性都比較小。
一方面，雖然樓市調控依舊從嚴，但是在新房供應量有限的情況下，剛需和改善的購房需求依舊會湧入二手房，尤其是核心區的二手房。
亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，近期金融市場當中的"錢荒"現象，對於過度依賴借貸、發展較為激進的房企來說是一個較為沉重的打擊，但對於自有資金充裕且追求高周轉率的房企來說相對影響較小。而當前市場中的大部分房企，都是經歷瞭多次樓市調控的磨煉，在資金來源方面，早已不單單依賴銷售回款和銀行信貸。信托、海外融資早已屢見不鮮。
下半年出手買房還是收手？該副總裁說，等等看。如果7、8兩個月供地指標加大，能推出一定數量的土地來緩解地荒，房價就有可能趨穩；如果還是千軍萬馬擠獨木橋，類似夏傢胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷湧現，平抑房價就是一紙空談。文/本報記者 張艦
2013年上半年裡，二手房無疑是最受關註的焦點。在國五條出臺前後，二手房成交量一度出現大漲大跌的現象。縱觀整個上半年，二手房買賣在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購房者紛紛上演瞭一出"搶過戶"的大戲，成為瞭樓市今年上半年以來最為火熱的話題。
另外，由於商住樓往往面積較小、總價較低，一些急於置業的剛需購房人，選擇商住樓的比例也大大增加。位於大亦莊板塊的一些商住新盤，如珠江·四季悅城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和星悅國際 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，雖然尚未開盤，但目前蓄客也讓開發商感覺不錯。銷售人員就表示，"目前在我們項目購房的客戶大多為自住型。"
萬科總裁鬱亮近期就公開表示，對於備受關註的房產稅問題直言自己持懷疑態度。目前中國房地產的稅收"已經很重"，若一刀切全面征稅將加重剛需者的負擔。另外鬱亮還質疑房產稅的作用，他認為房產稅無法代替土地財政的收入，也無法有效抑制投資投機性購房的行為。"房地產業內已經越來越傾向於認為，房產稅並不能短期借款定義降低房價或取代土地財政。比如房產稅就算全國征收也僅6000多億，目前土地財政一年20000多億。房產稅顯然取代不瞭土地出讓金。"
房產稅難"試"北京
根據偉業我愛我傢市場研究院的數據顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網簽總量達到瞭9.4萬套，環比2012年下半年的網簽量上漲瞭7%，同比2012年上半年同期的網簽量更是大幅上漲瞭68%。
價格方面，上半年裡，二手房成交均價約為2.9萬元/平方米，達到歷史最高位。但漲幅基本被遏制，已從1月份的5%回落至6月份的1.5%。
通過6月份的統計數據顯示，北京的房價並沒有被"限價"遏制，仍然上漲瞭幾個百分點。這無疑動搖瞭買房人的觀望決心：國五條北京細則出臺後沒多久，很多樓盤就因報批價格過高被限制取得預售證，不懂行的人們紛紛猜測房價可能進入下行通道，結果卻是等來排隊等房、價格被不斷抬高的景象。
記者調查發現，一些本來即將開盤的項目價格並未觸到區域"天花板"價，隻是與有關部門的心理價位不符，取證困難。隨後進入幾個月的等候，在此期間，排隊買房的人越來越多，市場上出現不少幾百套房數千人排隊的樓盤，開發商自然"隨行就市"坐地起價。而漲價"技巧"則讓人"大開眼界"：開發商將售價與裝修款拆分，與購房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價格低於"天花板價"，容易從有關部門取證成功；而後一個裝修合同，即把溢價部分簽訂其中。有關人士擔憂，這樣的合同簽訂方式，在未來交房時糾紛少不瞭。
那麼，限價對房價的影響是什麼？據大興某項目營銷副總裁介紹，限價在變相地抬高房價。本來土地招拍掛的方式就是價高者得之，土地成本已經很高。拿下土地的開發商由於融資成本大，勢必會迅速取證、開工、開盤，但如果人為地影響瞭這些步驟的實施，那麼資金成本勢必加大，帶來的連鎖效應必定是房價的升高。舉例說明，一般小企業的融資成本在18%左右，上市企業在12%左右，而龍頭企業則在3%-5%之間，一個普通房地產公司開發一個投資10億左右的項目，每天的資金成本在30萬左右，如果快速開發回籠資金，會形成很好的現金流。如果遇到拖延，資金成本加大，"羊毛出在羊身上"，這些損失無疑會加到買房人身上。
按照有關部門規定，新開樓盤價格必須符合兩個原則才有可能"過關"：一、老項目後期開盤的價格不能超過上一期的最高價；二、純新盤價格不能超過該區域售價最高樓盤，這就是所謂的兩個"天花板價格"。
下半年樓市不鬧"錢荒"
近期，無論是電視、廣播、報紙，還是網絡、微博 、微信，"錢荒"都成為最受關註的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數的專傢發表瞭無數的意見："錢荒成樓市分水嶺"、"錢荒逼房企降價"、"錢荒讓開發商不敢砸錢拿地"......對於樓市中的各種傳聞和消息，以記者的采訪和瞭解情況來看，至少目前的京城樓市並未明顯受到"錢荒"的影響。
下半年將要入市的大興某純新盤項目的項目經理向記者透露，目前就有多傢銀行在和他商量項目信貸的事宜。他認為，房地產企業因其高周轉、高回報的特性，仍舊是較受銀行信貸歡迎的行業。尤其是北京樓市中，開發商要麼是大型的全國型房企，要麼就是自身實力不俗的本地企業，償還貸款的能力較強，即便是"錢荒"，相比其他行業，仍舊更容易獲得貸款。
趙峰：購買房產是民眾實現中國夢的必要手段
業內人士認為，目前限價、大戶型推遲預售等規定對於市場的影響相對較小，一方面開發東河鄉土地貸款商已逐漸開始通過各類附加合同規避"限價令"帶來的限制；而對於大戶型推遲預售來說，原本大戶型多不走快銷高周轉路線，部分甚至會現房銷售，再加上預售資金監管制度的限制，因此這一新規對於開發商資金情況的限制並不大。
從區域來看，2013年上半年，二手住宅成交量成交占比最高的三個區域分別為：朝陽、昌平和海淀，三個區域的成交總量占到瞭全市二手房成交量的48%。
年初曾有報道稱"京版房產稅試點方案已經上報到國務院，起征面積或為人均24平方米，如能獲批，最快在今年上半年就會實施"，消息一出迅速引起業內激烈反應。但半年過後，這個消息最終不瞭瞭之。北京房協秘書長陳志表示，從近期的工作調研、溝通中所掌握的信息判斷，政府有關部門根本沒有進行過這類工作，房產稅不會輕易在北京試點。
陳志表示，由於房產稅征收在客觀上確實存在房產登記系統尚未整合和交易數據信息尚未互聯互通的問題。包括房屋登記系統和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產、銀行、稅務、公安等系統的信息無法共享；同時，有關開征房產稅的制度規范，如房產稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定；此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關的制度環境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間。
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市場有觀點稱，房產稅可能迫使有多套房子的人拋售，鬱亮認為這未必是好事。如果有人有多套房源，應該鼓勵將房子出租，滿足低收入者的租房需求。"目前中國房地產稅收已經很重，豪宅征重稅沒問題，征收空置稅也是沒有問題，但是若要全面征收房產稅，政府應該要全方位去考慮。"
商住樓項目接著"搶戲"
另一方面，也正是由於限購、限貸政策的嚴格執行，隻要不發生大的政策變動，就不會出現像上半年3月份那樣成交和價格雙雙暴漲的情況。因此，預計下半年的二手房價格會總體保持平穩，不會出現大的波動。
對房價影響很大
京城買房驗資風蔓延多個項目 樓市供需關系緊張
對此，和裕地產營銷中心總經理王騫表示，亦莊區域本身供應較少，僅有的幾個二手房小區價格也早就上瞭3萬元/平方米，再加上新政後還有一筆不菲的稅費。讓林肯公園27000元/平方米的均價在區域內顯得很有競爭力。
此外，還有不少去年出讓的綜合性用地，也被開發成瞭商住項目，也可能在下半年入市，像門頭溝的中國鐵建·梧桐匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)；大亦莊區域的珠江四季悅城；朝陽區的PARK北京等。郭毅表示，商住項目銷售火熱的現象短期內不會消失。住宅市場的調控仍將持續，被限購限貸等擠壓到商住市場的需求，仍將支撐起這輪商住項目的熱銷。更長期地看，可能直到房產稅等替代政策出現，新的政策變化才會帶來新的影響。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-04/08182285452.shtml
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